Wohnungsabnahme Schweiz: Zimmerweise Checkliste, OR Art. 267a & Kautionsschutz

Die Wohnungsabnahme, auf Englisch apartment handover inspection und auf Französisch remise de logement, ist einer der finanziell bedeutendsten Momente jedes Schweizer Mietverhältnisses. Erfüllen Sie die Standards nicht, kann der Vermieter direkt von Ihrer Mietkaution abziehen, manchmal mehrere tausend Franken. Dieser Leitfaden zeigt, was bei der Abnahme passiert, worauf Schweizer Prüfer achten und wie Sie sich vorbereiten, damit Sie beim ersten Besuch bestehen.

Was ist die Wohnungsabnahme?

Die Wohnungsabnahme ist eine formelle Inspektion, die am Ende des Mietverhältnisses stattfindet. Ein Vertreter des Vermieters oder der Liegenschaftsverwaltung geht durch jeden Raum und vergleicht den aktuellen Zustand mit dem ursprünglichen Übergabeprotokoll vom Einzug.

Jede Beschädigung oder Verschlechterung, die über die normale Abnutzung hinausgeht, kann von der Mietkaution abgezogen werden. Prüfer nehmen diesen Prozess ernst: Sie arbeiten systematisch, und die Massstäbe, die sie anlegen, sind hoch.

Die Abnahme ist nicht optional. Seien Sie persönlich anwesend und bringen Sie eine Kopie Ihres ursprünglichen Übergabeprotokolls mit.

Was Schweizer Prüfer kontrollieren: Raum für Raum

Küche

Die Küche wird bei der Abnahme genauer unter die Lupe genommen als jeder andere Raum. Prüfer kontrollieren:

• Backofen und Grill: Innenraum, Roste und Türscheibe auf Fett und eingebrannte Rückstände
• Dunstabzugshaube: Filter, Lüftergehäuse und Unterseite auf Fettablagerungen
• Kühlschrank und Gefrierfach: alle Ablagen, Schubladen, Türdichtungen und allfällige Eisbildung
• Geschirrspüler: Filter, Türdichtung und Innenraum
• Arbeitsflächen und Spüle: Kalk, Kratzer und Verfärbungen
• Schrankinnenseiten: Regalflächen, Scharniere und Schubladenschienen
• Kacheln und Spritzschutz: Fugen und Entfettung

Badezimmer

Die Schweiz hat besonders hartes Wasser, und Kalk ist hier das Hauptthema.

• Duschwanne und -abtrennung: Kalkablagerungen, Seifenreste und Schimmel an Silikondichtungen
• WC: Innenraum (unter dem Rand), Aussenseite, Scharniere und Spülkasten-Aussenseite
• Waschbecken und Armaturen: Entkalkung und Politur
• Fugenbereiche: Schimmel und Verfärbungen
• Badspiegel: Wasserflecken und Schlieren
• Lüftungsgitter: Staubansammlung auf der Abdeckung

Wohn- und Schlafzimmer

• Wände: Flecken, Kratzer und Löcher von Bilderhalterungen oder Regalen
• Decken: Rauchverfärbungen, Wasserflecken und Staub auf Leuchten
• Böden: Kratzer auf Parkett oder Laminat, Flecken auf Teppichen, Mörtelreste auf Fliesen
• Fenster: Scheiben (innen und aussen, soweit erreichbar), Rahmen und Fensterbankflecken
• Fensterschienen: Schmutz, tote Insekten und Oxidation in Schiebeschienen
• Jalousien und Rollläden: Lamellenzustand und Staub
• Einbauschränke: Innenregalböden und Türschienen

Türen und Einrichtung in allen Räumen

• Türrahmen und -griffe (Fingerabdrücke, Schmutz und Lackschäden)
• Lichtschalter und Steckdosenabdeckungen
• Heizkörper (Staub auf der Oberseite und zwischen den Lamellen)
• Sockelleisten an allen Wänden

Was gilt als normale Abnutzung?

Das Schweizer Mietrecht (OR Art. 267a) zieht eine Grenze zwischen Schäden, für die Sie aufkommen müssen, und normaler Abnutzung, für die der Vermieter verantwortlich ist. Diese Grenze führt immer wieder zu Streitigkeiten.

Die Paritätische Lebensdauertabelle (Schweizer Tabelle zur Lebensdauer von Bauteilen) regelt, wie Kosten anteilig berechnet werden. Ein Beispiel: Ein Teppich mit einer Lebensdauer von 10 Jahren, der bereits nach 7 Jahren ersetzt werden muss: Der Mieter zahlt 30 %, der Vermieter 70 %. Nutzen Sie diese Tabelle, um unverhältnismässige Abzüge anzufechten.

Vorbereitung auf die Wohnungsabnahme

4 Wochen vorher

• Ursprüngliches Übergabeprotokoll prüfen: jeden beim Einzug dokumentierten Zustand notieren
• Jeden Raum begehen und alles fotografieren, was strittig sein könnte
• Professionelle Endreinigung mit Abnahmegarantie buchen
• Dampfreinigung der Teppiche organisieren, falls vorhanden
• Ersatzmaterial bestellen: durchgebrannte Glühbirnen, fehlende Schlüssel oder defekte Ausstattungsteile

1–2 Wochen vorher

• Zuerst alle Möbel ausräumen: nie um noch vorhandene Gegenstände herum reinigen
• Nagel- und Schraubenlöcher füllen (zuvor Mietvertrag prüfen)
• Professionelle Reinigung abschliessen lassen und die Wohnung selbst begehen, bevor der Prüfer eintrifft
• Jeden Raum nach der Reinigung systematisch fotografieren

Am Tag der Abnahme

• 15 Minuten vor dem Termin erscheinen
• Ursprüngliches Übergabeprotokoll und Einzugsfotos mitbringen
• Alle Schlüssel, Zugangskarten, Briefkastenschlüssel und Parkausweise mitbringen
• Während der gesamten Abnahme in Anwesenheit des Prüfers Fotos machen
• Das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben, wenn Sie mit etwas nicht einverstanden sind: um Bedenkzeit bitten oder sich beim Mieterverband beraten lassen

Die Abnahmegarantie: Ihre beste Absicherung

Eine Reinigungsfirma, die eine Abnahmegarantie anbietet, verspricht etwas Konkretes: Stellt der Prüfer am Tag der Abnahme Reinigungsmängel fest, kommt die Firma zurück und reinigt die beanstandeten Bereiche kostenlos nach. Das ist in der Schweiz gängige Praxis und beseitigt die häufigste Ursache für Streit um die Kaution.

Was eine Abnahmegarantie in der Regel abdeckt:

• Nachreinigung aller während der offiziellen Abnahme beanstandeten Bereiche
• Ein Rückkehrbesuch innerhalb von 24–48 Stunden nach der Abnahme
• Kein zusätzliches Entgelt für diesen Rückkehrbesuch

Was sie nicht abdeckt:

• Vorbestehende Schäden, die Sie nicht gemeldet haben
• Strukturelle Reparaturen oder Malerarbeiten
• Schäden, die während der Mietdauer entstanden sind

Bestätigen Sie bei der Buchung einer Reinigungsfirma für Ihren Auszug schriftlich, ob die Abnahmegarantie enthalten ist und welche genauen Bedingungen dafür gelten.

Häufige Gründe für Kautionsabzüge in der Schweiz

Dies sind die häufigsten Ursachen für Abzüge bei Schweizer Wohnungsabnahmen:

1. Kalk in Badezimmer und Küche: Ablagerungen an Armaturen, Duschköpfen und Kacheln
2. Fettige Dunstabzugshauben-Filter: der am häufigsten übersehene Punkt bei der Küchenreinigung
3. Backofeninnenraum: Fett und verkohlte Rückstände, die nicht regelmässig gereinigt wurden
4. Fehlende Schlüssel: ein Schlosszylinderersatz kann CHF 200–800 kosten
5. Nicht gefüllte Wandlöcher: von Bilderhaken, Monitorhalterungen oder Regalhalterungen
6. Schmutzige Fensterschienen: Staub und Insekten sammeln sich unsichtbar an
7. Teppichflecken: jede Verschmutzung über die normale Abnutzung hinaus ist kostenpflichtig
8. Defekte oder fehlende Ausstattungsteile: Lichtschalter, Handtuchhalter, Türstopper

Kautionsabzüge anfechten

Falls Sie mit einem Abzug nicht einverstanden sind:

1. Unterschreiben Sie das Protokoll nicht unter Vorbehalt, ohne Ihren Einwand schriftlich festzuhalten. Schreiben Sie direkt auf das Dokument: «Unterzeichnet unter Vorbehalt bezüglich konkretes Element».
2. Wenden Sie sich an den Mieterverband: Er bietet Mitgliedern kostenlose oder günstige Rechtsberatung an.
3. Verlangen Sie die Lebensdauertabelle: Fordern Sie für jeden verrechneten Posten die Anteilsberechnung schriftlich an.
4. Stellen Sie ein Schlichtungsgesuch, falls sich der Streit nicht direkt lösen lässt. Schweizer Mietstreitigkeiten gehen zunächst an die kantonale Schlichtungsbehörde, bevor sie vor Gericht kommen.

Das Schweizer Mietrecht bietet Mieterinnen und Mietern soliden Schutz. Wer an der Abnahme teilnimmt, den Zustand der Wohnung vorher dokumentiert hat und eine professionelle Reinigung mit Garantie gebucht hat, ist in einer starken Position.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Vermieter bei der Wohnungsabnahme anwesend sein?

Der Vermieter oder eine bevollmächtigte Person muss anwesend sein. In der Regel ist dies ein Liegenschaftsverwalter. Sie haben das Recht, selbst anwesend zu sein, und sollten das immer tun. Lassen Sie niemals eine Abnahme ohne Ihre Anwesenheit durchführen.

Wie lange dauert eine Wohnungsabnahme?

Für eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung üblicherweise 30–60 Minuten. Bei grösseren Liegenschaften 60–90 Minuten. Komplexe Objekte mit erheblichen Mängeln können länger dauern.

Darf ich eine Begleitperson zur Abnahme mitbringen?

Ja. Sie können eine Partnerin oder einen Partner, eine Freundin oder einen Freund, oder eine Vertretung des Mieterverbands mitnehmen. Ein Zeuge hilft vor allem dann, wenn Sie bereits Streitigkeiten erwarten.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuerstatten?

Das Schweizer Mietrecht verlangt eine zeitnahe Rückgabe der Kaution, sobald die Liegenschaft abgenommen und allfällige berechtigte Forderungen abgeklärt sind. In der Praxis wird die Kaution bei einer sauberen Abnahme ohne Beanstandungen in der Regel innerhalb von 30–60 Tagen zurückerstattet. Der Vermieter darf die Kaution nicht unbegrenzt zurückhalten: Wird die Rückgabe unangemessen verzögert, kann die Schlichtungsbehörde eingeschaltet werden.

Was passiert, wenn ich die erste Abnahme nicht bestehe?

Der Prüfer hält die Mängel schriftlich fest. In der Regel erhalten Sie die Möglichkeit, diese zu beheben, entweder durch einen Rückkehreinsatz der Reinigungsfirma (sofern die Abnahmegarantie gilt) oder durch zusätzliche Dienstleistungen. Anschliessend wird ein zweiter Abnahmetermin vereinbart.

Hier kommt Ofero ins Spiel

Ofero verbindet Schweizer Mieterinnen und Mieter mit geprüften Endreinigungsfirmen, darunter mehrere mit vollständiger Abnahmegarantie.

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